Corporate Real Estate na Era da IA: Uma Revolução Estratégica – Cena 1
Em meio a tanta conversa sobre Inteligência Artificial (IA), você já tentou organizar o pensamento e avaliar como ela pode te ajudar? Se você é gestor de alguma disciplina de Corporate Real Estate, vou descrever e detalhar em algumas Newsletters, em que frentes e de que forma ela pode ser útil. Como o assunto é longo, nesta Newsletter vou tratar do primeiro tema do primeiro tópico para dar o tom desta prosa. Nas próximas, já “aquecidos”, vamos tratar de mais temas e tópicos.
Corporate Real Estate (CRE)
Primeiro, vamos estratificar o que chamo de Corporate Real Estate para que fique claro do que vamos tratar. É a disciplina corporativa que agrupa três grandes divisões que são:
Gestão Imobiliária:
Prospecção de Imóveis
Transações Imobiliárias (locações/ compras/ vendas)
Gestão de Contratos de Locação
Obtenção e Renovação de Licenças e Alvarás
Controle de Pagamentos de Contratos, Impostos e Taxas
2. Projetos & Obras:
Gestão de Projetos
Coordenação de Projetos de Arquitetura e Engenharia (Infraestrutura e Instalações)
Estudos de Viabilidade Técnica
Gestão de Novas Construções, Retrofits e Reformas
3. Facility Management (cada item relacionado a seguir tem sua própria “árvore” de subitens, mas não vou abrir aqui por não ser o foco da conversa)
Manutenção Predial
Limpeza e Conservação
Segurança
Recepção
Mobilidade
Alimentação
Gestão de Espaços
Utilidades
Mensageria
Eventos
Imagem: Guto Cerqueira
Antes de entrar nas aplicações propriamente ditas, é importante lembrar que muitas das atividades para uso profissional de IA (para não dizer todas) demandam uma boa base de dados. Ainda que a capacidade das ferramentas de IA de reunir dados disponíveis já seja boa atualmente, não me refiro a essa base de dados.
Estou falando da base de dados relacionados à sua empresa, ao seu negócio. Eles tornam as análises mais específicas e melhor orientadas às questões que você quer resolver. Sem eles, as avaliações serão genéricas e baseadas apenas no que se consegue reunir de informações sobre o mercado. Isso é bom, como referência, mas insuficiente para o maior aprofundamento de análise que se deseja para as tomadas de decisão. Portanto, e levando em conta os temas que gere, é saudável que você avalie quais são os temas e respectivos dados interessantes que precisa reunir. Depois, trate de organizá-los de uma forma que seja bem estruturada para análises cruzadas. Bons profissionais especialistas podem ajudá-lo não apenas nessa organização de temas e respectivos dados, mas também há os que vão ajudá-lo na parte técnica de formação de banco de dados, data lake, etc (a “turma de TI”).
Aplicações
Em Gestão Imobiliária, pode ser útil para:
Prospecção de Imóveis:
Análise Preditiva de Mercado: analisar tendências de preços, dados demográficos, projetos de infraestrutura urbana (novas linhas de transporte urbano, áreas de lazer e outros pontos de interesse), zoneamento e até mesmo o fluxo de pessoas para prever a valorização/desvalorização de uma área. Ter acesso a bancos de dados úteis para essa pesquisa e eventualmente pagos, faz parte do jogo.
Identificação de “Negócios Fora do Mercado”: Algoritmos podem monitorar registros públicos e dados financeiros de empresas para identificar proprietários que possam estar prestes a vender ou desocupar um imóvel, antes mesmo que ele seja anunciado.
Alinhamento Estratégico: A IA pode cruzar as necessidades da empresa (ex: proximidade a um polo de talentos de tecnologia) com os dados do mercado para encontrar o local supostamente ideal, não apenas o mais barato.
Como dito antes, quando se tem um banco de dados próprio, relacionado ao seu negócio, pode-se ir além do já citado e usar a IA também para uma Análise, por exemplo, de “Fit” Geo-Estratégico. Ela não apenas encontra imóveis que atendem aos seus critérios (ex.: quantidade de pessoas que se quer acomodar, região, área desejada, serviços públicos e privados que deseja ter por perto – ex.: transporte, comércio – e o preço que deseja pagar – CAPEX e OPEX), como também avalia a adequação do imóvel à estratégia da sua empresa.
Ela cruza os seus requisitos com dezenas de camadas de dados, como:
Dados de Talentos: Onde moram seus funcionários atuais? Onde se concentram os profissionais que sua empresa quer contratar no futuro (usando dados do LinkedIn, por exemplo)?
Dados de Mobilidade: Qual a malha de transporte público real (não apenas o que está no mapa), tempos de deslocamento em horários de pico, acesso a ciclovias e disponibilidade de estacionamento.
Dados de Concorrência e Parceiros: Onde estão localizados seus principais clientes, fornecedores e concorrentes?
Dados de Qualidade de Vida: Índices de segurança, qualidade do ar, proximidade a áreas verdes, escolas e hospitais.
Imagem: Guto Cerqueira
Exemplo de prompt:
“Persona: atue como um consultor sênior de estratégia imobiliária corporativa, utilizando uma plataforma de análise geoespacial avançada que integra dados de mercado, demográficos, de mobilidade e de negócios.
Objetivo: meu objetivo é avaliar três potenciais imóveis (relacione os imóveis) para o novo escritório da nossa empresa de tecnologia (site institucional da empresa), em São Paulo. Precisamos escolher o local que oferece o melhor ‘fit geo estratégico’ com um horizonte de 5 anos, considerando que a empresa possui 300 funcionários e busca um espaço de 4.000 m² a 4.500 m² expansíveis, tem como meta crescer suas vendas em 300% nos próximos 2 anos e os demais dados de entrada descritos a seguir (descreva dados como: orçamento disponível para a mudança, perfil e cultura da empresa, endereços dos funcionários e relação de prioridades estratégicas em ordem de importância – ex.: retenção de talentos, atração de talentos, acesso a transporte público, proximidade com clientes, qualidade de vida no entorno).
Análise Solicitada: para cada uma das três localizações, realize a seguinte análise comparativa:
Análise de Deslocamento:
Análise do Polo de Talentos:
Análise de Ecossistema de Negócios:
Avaliação de Risco de Turnover:
Formato da Saída:
Apresente os resultados em um relatório executivo contendo:
1. Sumário Comparativo: Uma tabela de pontuação (scorecard) que consolide todas as métricas analisadas para as três opções, ponderadas de acordo com nossas prioridades.
2. Visualizações: Inclua os mapas de calor de deslocamento e os mapas de densidade de talentos.
3. Análise de Risco: Detalhe o ‘Índice de Risco de Retenção’ e suas implicações para cada local.
4. Recomendação Final: Com base em todos os dados, indique qual localização oferece o melhor e o pior ‘fit geoestratégico’ para a nossa empresa, justificando a recomendação de forma clara e objetiva.”
Agora que começamos, espero vocês na continuação da “série”, respeitável público!
