Oi, seguindo a nossa jornada introdutória dos nossos temas-chave, vamos tratar, nessa semana, de Property Management ou Gestão de Propriedades que é a atividade que garante a manutenção ou valorização do patrimônio imobiliário.
O Que Faz um Gestor de Propriedades no Dia a Dia?
Os gerentes de propriedade, portanto, são os profissionais responsáveis pelas operações diárias do imóvel, desde a recepção de inquilinos e visitantes (os famosos usuários) até a supervisão da limpeza e a coordenação de reparos e manutenção, passando pelo controle do consumo de energia e a relação com a empresa que opera o estacionamento.
Os proprietários dos imóveis precisam ter uma estrutura que faça a gestão dos seus ativos imobiliários de forma a garantir que seus edifícios (comerciais, logísticos, shopping centers, entre outros) proporcionem boas experiências a seus usuários e operem de forma a garantir a continuidade dos negócios das empresas inquilinas, tudo isso dentro de um custo competitivo de condomínio e que faça jus ao valor de locação cobrado (mesmo considerando que o valor do aluguel é muito mais influenciado pela localização).
Como as Grandes Proprietárias Estruturam a Gestão de Propriedades?
Os proprietários de carteiras de imóveis, têm diferentes formas de estruturar suas equipes de Property Management. No mercado brasileiro atual, as grandes proprietárias/gestoras de carteiras de imóveis costumam ter uma equipe própria responsável pela gestão. Ela tem um papel mais estratégico e seu escopo costuma ser:
· Definir diretrizes estratégicas e orçamentos
· Avaliar necessidades de investimentos e aprovar custos extraordinários
· Acompanhar a performance da gerenciadora e/ou prestadores de serviço
· Garantir que a execução de serviços se realize dentro das suas diretrizes de segurança e alinhada com as suas metas ESG
· Gerir as receitas complementares (ex.: estacionamento, lojas em áreas comuns)
· Manter atualizada a documentação legal dos imóveis
· Zelar pela satisfação dos usuários dos edifícios
Qual o Papel da Gerenciadora e do Síndico?
Já a operação dessas edificações é normalmente conduzida por empresas que prestam o serviço de gerenciamento de imóveis (as gerenciadoras).
Há proprietários de imóveis que possuem estruturas mais robustas e outros têm equipes mais enxutas (esse segundo grupo é o predominante). Há também aqueles que possuem toda a estrutura própria para gerenciamento das operações dos seus edifícios. Nesse caso, não há a figura da gerenciadora. Contratam, diretamente de terceiros, os serviços operacionais (Manutenção, Limpeza, Segurança, Recepção, Jardinagem, Controle de Pragas, Coleta e Destinação de Resíduos, Malote, entre outros).
Outra figura importante relacionada ao tema gestão de propriedades, ainda que não utilizada em todos as estruturas, é o síndico, que se posiciona entre a equipe de gestão dos proprietários e a(s) empresa(s) gerenciadora(s) dos imóveis (em alguns casos, quando a estrutura de gerenciamento é toda própria, pode haver o síndico que fica entre essa estrutura própria e os prestadores de serviço – veja ilustração a seguir). A decisão de se ter uma estrutura própria mais ou menos robusta, uma ou mais empresas de gerenciamento contratada, bem como um ou mais síndicos, se relaciona a diversos fatores combinados que costumam ser:
· Quantidade de imóveis da carteira
. Padrões de qualidade
· Custos/metas orçamentárias
· Disposição geográfica dos imóveis
· Tipologia, características e/ou porte dos imóveis
Qual a Diferença Entre Facilities e Property Management?
Fica claro, então que os gestores de Facilities e Properties têm atribuições semelhantes, mas os objetivos de suas atividades são distintos uma vez que os primeiros suportam as atividades de empresas (respondendo normalmente pela 2ª maior linha de despesas das companhias e tendo papel importante no esforço de atração e retenção de talentos por cuidarem do ambiente de trabalho), enquanto que os segundos são parte do negócio, uma vez que respondem pelo desempenho operacional do produto comercializado.
Diante destas responsabilidades, fica evidente que a Gestão de Propriedades tem posição-chave no resultado dos negócios, uma vez que responde pelo desempenho do principal ativo dessas empresas.
Boas reflexões e até a próxima semana!
