Integrar disciplinas, da concepção a execução, estabelece sinergia de tempo e recursos impactando no Ciclo de Vida dos Edifícios.
Falta de Compatibilidade na fase de Projetos e Baixo Envolvimento de Facilities: Problemas durante o Ciclo de Vida da Edificação
A realidade do mercado imobiliário é marcada pela competitividade. Gerir Edifícios é desafiador, seja nas fases de sua concepção (Projetos e Obras) ou na sua utilização (Operação e Manutenção). Retrabalhos no pré e pós-construção, manutenções corretivas, reformas e adaptações por requisitos não observados previamente, entre outros fatores dilemáticos, podem ser onerosos e gerar perdas irreparáveis ao longo do Ciclo de Vida do Edifício.
O paradoxo disto é que, devido a elevada exigência quanto a curtos prazos de entrega de Obra, a Elaboração de Projetos (crucial nas decisões que mais repercutem em custo, velocidade e na qualidade das Edificações) é feita de modo ágil, com moderada compatibilização das disciplinas (estrutura, elétrica, hidráulica, sistemas de incêndio, etc), mas principalmente distanciada da prática de quem garante a manutenção dos Edifícios pós-entrega (os Gestores de Facilities, por exemplo). Eis a causa de muitos problemas!
Muitas construtoras delegam a responsabilidade sobre a concepção dos Projetos Imobiliários, contratando escritórios terceirizados, visando menores custos e é claro aproveitando a especialização destas empresas. Isto não seria problema, desde que a comunicação e interoperabilidade entre as disciplinas fosse devidamente tratadas. Por isso a necessidade de maior atenção na Compatibilização entre Projetos, Métodos e Tecnologias.
Metodologias de Compatibilidade: Falar sobre BIM é novamente necessário
Em 1974, o professor do Instituto de Tecnologia da Georgia, Charles M. Eastman, junto a uma equipe de estudiosos, cria o conceito BDS (Building Description System), que já considerava a computação como meio de replicar pontos fortes e apontar fraquezas de uma construção. A partir deste momento, Métodos e tecnologias começaram a trazer diversas discussões e o CAD consolidou-se como a principal ferramenta neste período. No ano de 1986, foi registrado o termo Building Modeling, cunhado em um artigo de Robert Aish, que abordava sobre uma modelagem tridimensional, interligada a um banco de dados, com identificação das fases de uma construção.
Foi em 1992 então surgiu o termo BIM (Building Information Modeling), oficializado pelos professores G.A Van Nederveen e F. Tolman no artigo Automation in Construction. O conceito surgia com a abordagem de múltiplas visões de modelagem da construção junto às informações sobre ela, estruturado com a integração de diferentes pontos de vista dos participantes ativos do projeto.
O Conceito BIM veio ganhando força com o avanço da tecnologia e desenvolveu-se em âmbito mundial. A ideia de um desenho de Projetos, que contenha informações relevantes sobre a obra, suas fases, os materiais e processos construtivos, os recursos do edifício em funcionamento após sua entrega e o monitoramento das utilidades, tornou-se demasiadamente atraente.
Não deve-se confundir o investimento em BIM com a adoção de uma plataforma de software 3D de Desenvolvimento de Projetos. O BIM tem sua implementação tecnológica, mas seu planejamento inicia-se com o conhecimento de todos os projetos idealizados sobre o Edifício, em todas as fases, da Obra à Utilização. Este é o momento crucial do processo, a Modelagem e seus respectivos requisitos.
A Metodologia BIM irá definir processos que facilitam muito a compatibilização dos projetos. O projeto de estrutura, por exemplo, deve “conversar” com os projetos de instalação da rede elétrica, dos sistemas e dutos de gás, de internet, entre outros visando evitar os dispendiosos ajustes durante a fase de construção, usualmente mais custosos e geradores de atrasos no prazo de Obra.
Além deste benefício na fase de projetos, teremos uma grande vantagem quando o prédio estiver operando, dado que as informações (dados) estão contidas na mesma base (plataforma, software) em que foi concebido, portanto integradas e de fácil acesso dos responsável de Manutenção. Estes Gestores e Operadores das edificações terão em tempo real a visualização de todos estes sistema na palma da mão, como se estivessem vendo um Raio X da edificação, através de aplicativos amigáveis e fáceis de manipular, diferente do que ocorre hoje onde a maioria dos projetos físicos estão guardados em porões e/ou digitalizados mas arquivados em computadores dos poucos profissionais que têm habilitação para consultar e/ou alterar um AutoCad, por exemplo.
Como benefício adicional, muito utilizado para venda de imóveis ou ainda para apresentação de projetos para altos executivos e pouco familiarizados com projetos, a plataforma tecnológica de desenvolvimento 3D, pode simular o projeto em todas as suas fases, do lançamento do alicerce, até sua instalação completa com uma perfeição de detalhes incrível, como se estivesse vendo um vídeo real da edificação. Além disso, para os Gestores e responsáveis pela execução, por mais que invista-se um tempo extra inicial na elaboração destes projetos usando o BIM, todo o dimensionamento integrado ao software pode ser visto gradativamente na plataforma, permitindo uma orientação em tempo real durante a construção, inclusive, simulando a evolução dos projetos que ocorrem simultaneamente durante as fases da obra.
Todas as informações estão disponíveis e integradas (projeto e dados). Otimiza-se o tempo e os recursos tanto na Gestão de Obras, que terá uma visão ampla durante todo o desenvolvimento da construção, bem como na fase de Operação e Manutenção quando o Edifício for entregue, onde este Projeto BIM estará acessível para os Gestores de Administração, que poderão visualizar os recursos em plena atividade gerando melhor Performance da Edificação apenas pelo fato das informações estarem disponíveis à Gestão.
Edifícios concebidos sob esta metodologia podem ser ainda aprimorados com a aplicação de modelos de Gestão integrados por meio de implementação de IoT e AI. Recursos básicos de utilidades, como água, energia, gás, através de sensores e controladores sem fio e de fácil instalação podem ser geridos remotamente por software integrados ao modelo. O mesmo ocorre quanto a possibilidades de manutenção predial. Tudo isso integrado a estratégia de negócio empresarial, revolucionará o gerenciamento de Facilities. A ARO falou sobre isso no artigo Construção Civil e Desenvolvimento Sustentável para o Pós-Pandemia .
Compatibilização: um caminho sem volta
No artigo citado acima, também foi falado sobre o uso obrigatório do BIM, a partir de janeiro de 2021, nas construções do Poder Público, na elaboração de modelos para a arquitetura e engenharia, em disciplinas como estrutura, hidráulica, AVAC e elétrica na detecção de interferências, na extração de quantitativos e na geração de documentação gráfica a partir desses modelos. Isto significa que, em breve, a visão de compatibilização entre projetos será requisito mínimo.
As aplicações tecnológicas serão diferenciais, especialmente no tocante de otimização de tempo e recursos. Edifícios inteligentes, de alta performance serão regra para um futuro bem próximo.
